"권리금 2억 받고 나간 그 자리, 지금 월세 380에 리모델링 새로 문 열었어."
동료 중개사가 보내온 카톡 한 줄이었다. 그 가게의 실거래 장부를 들여다본 건 작년 가을이다. 유흥 룸 단위 서비스업의 원가 구조를 정리하다 보면, 흔히들 말하는 "술 장사는 남는 장사"라는 말이 얼마나 빗나간 건지 금방 드러난다.
룸 한 칸이 매달 까먹는 돈
강남 기준 월 임대료 250. 보증금은 별도 5000 이상부터 시작이다.
인건비는 룸당 1타임 6~8만 원. 술은 고마진이라 착각하는데, 도매 1만 원짜리를 3.5만 원에 팔아도 봉사료 10%에 카드수수료 붙으면 2만 원대다. 거기에 유흥세까지 곱하면 순이익은 더 줄어든다.
소방설비와 방음공사 분할 비용, 2019년 이후 설치 의무화된 비상방송 시스템 월 15만 원. 룸 6개짜리 가게 기준으로 월 고정비만 450~500 선이다.
50만 원대 럭셔리 vs 15만 원대 합리형
A는 럭셔리 룸. 룸당 2.5시간 이용, 회전율 2.5. 하루 매출 125만 원. 원가율 52%. 술 45%, 인건비 18%, 임대 분할 8%. 룸 6개 기준 월 순이익 3400, 세후 2200 정도.
B는 합리형 가격대. 룸당 3시간, 회전 1.8. 하루 27만 원. 원가율 61%. 술 38%, 인건비 22%, 임대 10%. 룸 10개 기준 월 1800, 세후 1100.
숫자만 보면 A가 이긴다. 근데 리스크 편차가 문제다. B는 손님 한 명 빠지면 15만 원 손실, A는 50만 원이다. 상수 쪽에서 상수 노래방처럼 합리적 가격대로 회전율을 끌어올리는 전략이 최근 주목받는 이유가 그거다. 단가 높은 게 회전까지 받쳐줘야 진짜 수익인데, 그게 잘 안 되는 경우가 태반이다.
2억 권리금의 실체
다시 그 가게 이야기로 돌아가자.
권리금 2억은 운영 자금이 아니라 전 주인의 퇴장비다.接手人은 이걸 별도 계산해야 한다. 월 순이익 2200이면 9개월 만에 회복한다. 하지만 신규 오픈前三个月 평균 점유율 40% 수준이면 회본 기간은 18개월로 뛴다. 장비 감가상각까지 합치면 24개월 이상 걸린다.
결국 그 전 주인이 2억에 가게를 넘긴 이유는, 본인 계산으로 이미 떠날 시점이었다는 뜻이다.
이 실거래 장부에서 하나만 기억해라. 권리금 협상 전에 반드시 최근 6개월 카드사 매출 전표를 받아봐라. 상대가 꾸며준 장부 말고, 카드사 기록. 그게 전부다.