임대차 계약 맡은 지 12년째인데,clients한테 자주 듣는 말이 있다. "형님, 그 가게는 왜 접었어요?" 내가 대답하기 전에 먼저 물어보는 게 있다. 그 가게 장부를 본 적 있냐고. 대부분은 없다. 그래서 나는 말한다. 권리를 팔 때 기재된 실거래 내역서, 그 세 줄만 봐도 폐업 이유의 절반은 읽힌다고.
실거래 장부에 찍힌 2023년 홍대의 진짜 기록
2023년 초, 합정역 3번 출구에서 50m 거리. 23평 바(bar). 권리금 2억2천에 실거래된 내역이 있다. 월 임대료는 680만 원. 관리비 85만 원. 보증금 5천. 계약기간 36개월. 이 숫자들 사이에 모순이 있다.
통념은 "임대료가 비싸서 망한다"다. 그런데 이 가게의 임대료 비중은 총매출의 약 14퍼센트 수준이었다. 업계 기준으로는 임계치를 밑돈다. 그러면 뭐가 문제였을까.
문제는 관리비다. 이 빌딩의 2023년 2분기 관리비가 78만 원에서 85만 원으로 올랐다. 빌딩 자체가 유흥 상권 정보 테마의 리모델링을 겪으면서 공용부 인상분을 세입자가 떠안은 구조였다. 겉으로 보면 7만 원 차이인데, 3년 계약 기간 동안 누적하면 252만 원이다. 권리금을 산 대표가 처음에 계산에 안 넣은 숫자.
반례: 살아남은 가게들이 계약서에 넣은 한 줄
합정동 먹자골목 끝자락, 2023년에 리뉴얼 없이 영위 중인 양꼬치 집이 있다. 이 가게도 2021년에 권리금 1억5천을 줬다. 그런데 이 대표는 계약서에 특약 항목에 "관리비 상한제, 연 3% 상승 상한" 조항을 넣었다. 빌딩주 측에서最初에 거부했지만, 2년 계약 연장 조건으로 타협했다. 2023년 그 빌딩의 관리비가 폭등했을 때, 이 집만 인상분이 제한됐다.
내가 계약서상으로 본 2023년 홍대 폐업 건들을 분류하면, 단일 원인이 아니라 조합이 있다.
> 체크리스트 하나. ① 관리비 상승 무제한 계약 ② 환기·급배관 노후화 비용 세입자 부담 명시 ③ 골목 내 주차장 확보 실패. 이 셋 중 두 개가 겹치면 폐업 확률은 극적으로 뛴다.
살아남은 곳들의 차별화, 사실 계약서에서 시작된다
많은 사람들이 "컨셉이 좋다", "맛이 좋다"고 설명하지만, 내 경험으로는 생존 가게들의 공통점이 계약 구조 안에 먼저 있다.
홍대 뒷골목에 7년째 자리한 위스키 바 하나. 이 집의 계약서 특약에 "건물주 리모델링 시 원상복구 면제 + 대체 영업장 제공" 조항이 있다. 빌딩 전체 리뉴얼이 들어가도 한 달 이상 영업 공백 없이 같은 층에서 이전할 수 있는 장치다. 대부분의 자영업자가 계약서상 이 조항을 요구하지 않는다. 이유는 간단하다. 권리금 협상 테이블에서 "이것도 넣어주세요"라고 말하면, 보통 건물주 측에서 거부하거나 권리금을 깎는다. 그래서 포기한다.
2023년 홍대에서 폐업한 업소들을 추적하면, 공통 분모는 결국 "유동비유지 불가능"이다. 관리비 인상, 노후설비 비용 전가, 리모델링 기간 영업 손실. 모두 계약서상 세입자에게 불리하게 작동한 항목들이다.
자세한 내용 보기에서 실거래 사례별 계약서 조항 비교 정리본을 확인할 수 있다. 나는 2024년 홍대에서 신규 창업을 고려한다면, 권리금 액수보다 계약서 특약 항목 세 줄에 먼저 시간을 쓰라고 말하고 싶다.